Le syndicat des copropriétaires
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Présentation
Il est constitué de l’ensemble des copropriétaires. Il s’agit d’une personne morale.
En achetant un lot dans la copropriété, vous adhérez automatiquement à ce syndicat et devez assumer les obligations qui y sont liées : payer les charges, respecter le règlement de copropriété qui vous a été remis lors de l’achat, participer aux assemblées générales.
Le syndicat des copropriétaires est le propriétaire des parties communes de la copropriété.
A ce titre :
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Il est chargé de l’entretien et des réparations des parties communes. Il prend les décisions en participant à l’assemblée générale et en prenant part au vote des points inscrits à l’ordre du jour. Ces décisions sont exécutées par le syndic.
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Il défend également en justice l’intérêt collectif des copropriétaires.
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Il désigne également en assemblée générale un conseil syndical, chargé d’assister et de contrôler la gestion du syndic.
L’assemblée générale de la copropriété
Elle réunit l’ensemble des copropriétaires afin de prendre toutes les décisions qui concernent la vie de la copropriété.
Chaque copropriétaire a le devoir d’y participer. Il détient un nombre de voix qui correspond à sa quote-part de tantièmes.
Il existe deux types d’assemblées générales : ordinaire ou extraordinaire.
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L'assemblée générale ordinaire se déroule obligatoirement tous les ans, notamment afin de voter le budget prévisionnel, au maximum 6 mois après la clôture des comptes de l’année écoulée.
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L’assemblée générale extraordinaire peut se tenir à tout moment dans l’année pour prendre des décisions ne pouvant attendre la tenue de l’assemblée générale ordinaire. Les assemblées générales extraordinaires ne sont pas limitées en nombre.
Le syndic prépare l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical. L'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire contient obligatoirement l'adoption du budget de fonctionnement de l’année à venir et l’approbation des comptes de l’exercice écoulé.
Les gros travaux comme le ravalement des façades, l’étanchéïté ou la réfection des toitures, l'installation de climatiseurs, etc, sont également soumis à l'approbation du syndicat des copropriétaires réunis en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.
Le syndic doit également prendre en compte les questions que les copropriétaires veulent inscrire à l’ordre du jour. Ces questions doivent être envoyées au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception dès que possible et au plus tard avant l’envoi de la convocation.
Il doit s’écouler un délai minimum de 21 jours entiers, entre le lendemain de la réception de la convocation et la veille de l’assemblée générale.
Chaque propriétaire peut mandater une personne pour le représenter. Le mandat est joint à la convocation à l’assemblée générale. Cette dernière a donc pouvoir pour voter à votre place. N’importe qui peut être mandaté, sauf le syndic et les gardiens de la copropriété.
Le vote par correspondance a eu lieu pendant la pandémie du Covid en 2021. Il est opérationnel sous format papier ou directement en ligne sur le site du syndic.
Après chaque assemblée générale, un procès-verbal est rédigé. Il doit faire apparaître l’ensemble des résolutions votées, le résultat de chaque vote, les noms des votants (avec le rappel des millièmes correspondants à leur situation), des opposants et des
abstentionnistes pour chaque résolution. Les votes sont effectués par boîtiers électroniques.
Ce procès-verbal doit être notifié aux copropriétaires par le syndic dans les deux mois qui suivent l’AG avec notamment un envoi en recommandé avec A.R aux copropriétaires absents. Les copropriétaires disposent de 2 mois pour contester ce procès-verbal. En l’absence de contestation, les décisions de l’AG deviennent définitives.
L’assemblée générale de la copropriété
Le budget et les charges
L’ensemble des dépenses de la copropriété constitue les charges courantes. Elles forment le budget de fonctionnement de la copropriété.
Afin de couvrir les dépenses de l’année à venir, l’assemblée générale vote annuellement un budget prévisionnel.
Les charges sont appelées auprès de chaque copropriétaire au début de chaque trimestre.
La constitution d’un fonds travaux (loi ALUR) par le syndicat des copropriétaires permet d’anticiper la réalisation de travaux. Ce fonds est attaché au lot : en cas de vente, il n’est donc pas remboursé au vendeur.
Régularisation des charges : en fin d’année comptable (fin septembre), il peut y avoir une différence entre le budget prévisionnel et les dépenses effectives réalisées pendant l’année. Que la différence soit positive ou négative, le syndic procède à une régularisation des charges. Cette dernière peut donc se traduire par un prélèvement supplémentaire (augmentation de vos charges), ou alors une restitution du «trop perçu».
Principes de répartition des charges entre les copropriétaires
Lors de sa création, la copropriété a été divisée en 10 000 tantièmes.
- Chacun des appartements représente un nombre de tantièmes proportionnel à sa surface. Le total des 336 appartements est de 8 868 tantièmes.
- Les 2 locaux commerciaux font quant à eux un total de 103 tantièmes.
- Chacune des 323 caves s'est vu attribuer 1 tantième, soit 323 tantièmes au total.
- Chacune des 353 places de stationnement s'est vu attribuer 2 tantièmes., soit 706 tantièmes au total.
Ce sont ces tantièmes qui servent de base au calcul des charges dues par chaque copropriétaire.
Par appartement et par local commercial
Les charges générales (électricité, gardiennage, nettoyage, réparations diverses, frais de gestion, salaires des gardiens, eau chaude des loges des gardiens …) sont réparties au prorata du nombre de tantièmes du lot détenu.
Les charges particulières se répartissent comme suit,
– le chauffage et réchauffement d'eau chaude sont répartis selon le nombre de tantièmes du lot, majoré de 4 tantièmes
– l'eau froide est répartie selon le nombre de tantièmes du lot sur la base de 8971 tantièmes moins 74 tantièmes (que représente un des deux des locaux commerciaux alimenté directement de façon autonome)
– Les charges ascenseurs sont réparties sur la base des 10 000 tantièmes, mais avec des tantièmes différents en fonction de l'étage.
– la location de compteurs est compté pour 1 tantième sur 336 ( 336 étant le nombre d'appartements).
Par cave
– chaque cave se voit attribué 1/ 10 000 ème du montant global des charges générales
Par place de stationnement
– chaque place de stationnement se voit attribué 2 /10 000 ème du montant global des charges générales
